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Loi Scellier

Scellier, un dispositif d'investissement plus que de défiscalisation

Publié le 11 juin 2011 par Jérôme

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Principes des dispositifs de défiscalisation

 
Afin de favoriser la création de logement à destination des locataires, l'Etat français, depuis plus de 40 ans, multiplie les dispositifs encourageant l'investissement locatif.
 
Le dispositif Scellier (texte original de la loi Scellier)se situe donc dans la lignée des dispositifs Borloo, Robien, et est conçu pour utiliser votre capacité d'emprunt pour augmenter la taille du parc locatif français.
 
En contrepartie, des avantages fiscaux vous sont accordés, augmentant la rentabilité de l'investissement pour le rendre comparable aux Assurance-vie.
 
Ceci représente une réduction d'impôt de plus de 20% du prix du bien acheté pour un investissement plafonné à 300 000€.

Défiscalisation offerte par le dispositif Scellier

 
La déduction d'impôts d'un bien sous dispositif Scellier acquis en 2011 est de 13% du prix du bien (dans la limite de 300.000 €), étalée sur 9 ans, dans la limite de 7333€ par an.
Soit pour un achat à 100.000 €, 1 440 € d'impôts en moins par an !
Cette mesure est temporaire, la déduction accordée au titre d'un VEFA acquis ou construit en 2012 devrait descendre à 9%, et était à 25% en 2010.
Donc si ce dispositif vous est adaptée, et que vous souhaitez vous lancer, n'attendez pas ! Remplissez dès à présent le formulaire en bas de cette page, pour être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine partenaire de notre site !
 
Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition est supérieure au montant de l’impôt que vous devez payer au titre de cette même année, vous avez la possibilité de reporter l’excédent de réduction sur l’impôt sur le revenu à payer au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse.

Autres avantages du dispositif Scellier

Il est possible de louer à un membre de sa famille un bien sous dispositif Robien, à condition que propriétaire et locataire ne soit pas dans le même foyer fiscal (obligation de faire deux déclarations distinctes).
Au contraire du dispositif Scellier social, le dispositif Scellier n'impose pas de plafond de ressources du locataire.
Astuce : vous pouvez de 12% de déductions d'impôts supplémentaires en optant à partir de la 10e année pour le dispositif Scellier social, (voir la description du dispositif Scellier Social).
Astuce

Obligations du dispositif Scellier

 
Engagement de location sur 9 ans
 
Les loyers obtenus dans le cadre d'un dispositif Scellier sont soumis à l'impôt sur les revenus (formulaire 2044 ou 2044S).
En revanche, outre les charges relatives à la location, qui sont déductibles de ces revenus, vous pouvez aussi déduire l'intégralité des intérêts d'emprunts, dans la limite du montant des loyers perçus. Cette disposition encourage un financement par emprunt plutôt que par un apport personnel.
 
Il n'est possible d'acheter qu'un lot sous dispositif Scellier par an.
La déduction d'impôts au titre du dispositif scellier ne peut dépasser 7 333 € par an et par bien.

PLAFOND DES LOYERS SELON LA ZONE D'INVESTISSEMENT

(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2011)
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
  Paris et petite couronne
Autres communes de l'agglomération
parisienne.
Côte d'Azur (bande
littorale Hyères-Menton).
Genevois français.
Agglomérations de plus de
250 000 habitants.
Grande couronne autour de
Paris.
Quelques agglomérations
chères (3).
Pourtour de la Côte d'Azur.
Départements Outremer,
Corse et îles
Reste de la zone B, c'est-à-dire :
Autres agglomérations de plus
de 50 000 habitants.
Autres zones frontalières ou littorales chères.
Limite de l'Ile-de-France.
Autres communes françaises
Plafond de loyer 21,70 € 16,10 € 13,00 € 10,60 € Interdit hors dérogation ministérielle. En cas de dérogation ministérielle, 6,10 €
 
Consulter l'arrêté du 29 avril 2009, établissant les zones A, B1, B2 et C. La zone Abis se compose de Paris, et de l'ensemble des communes limitrophes à Paris.
 
Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fait sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL, publié par l'INSEE - Institut national de la statistique et des études économiques, prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro supérieur).

Que se passe t'il en cas de non-respect des obligations du dispositif Scellier ?

Si le logement est loué au-dessus du plafond des loyers, ou que le logement n'a pas été loué pendant plus d'un an entre la livraison du bien et la fin de l'obligation de location de 9 ans, ou qu'il est vendu durant la période de 9 ans du dispositif Scellier, le dispositif est cassé, et les impôts reprennent l'ensemble des avantages fiscaux accordés.
Cependant, cette reprise n'est pas appliquée si ce non-respect des obligations du dispositif Scellier fait suite :
  • à une perte d'autonomie entrainant l'incapacité d'exercer une profession;
  • à un licenciement
  • au décès du propriétaire, ou de l'un des époux (co-propriétaire du bien) soumis à imposition commune.

Sécurité et assurances

Il n'y a pas de mauvais investissement, il n'y a que des mauvais biens immobiliers, et des gens mal conseillés !
Votre première assurances est, et doit être le conseil que vous demanderez :
  • à plusieurs banquiers et assureurs concernant le financement et ses assurances (licenciement, décès et invalidité)
  • à plusieurs conseillers en gestion de patrimoine concernant le bien immobilier à acquérir (facilité à louer, puis à vendre dans 10 ans)
  • à plusieurs agences de gestion locatives concernant le loyers (montant du loyer à demander, assurance « loyers impayés » ou « vacances locatives »)
Evaluer le cooût de chacune de ces assurances et demander à votre conseiller en gestion de patrimoine de les intégrer dans les simulations qu'il vous fera. Vous saurez ainsi, en fonction du niveau de protection que vous souhaitez, la rentabilité exacte de votre investissement !
 
La réduction d’impôt Scellier vous est accordée pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. N'hésitez pas, remplissez le questionnaire ci-dessous, nous vous mettrons en relation avec des Conseillers en Gestion de Patrimoine qui étudierons avec vous la pertinence du dispositif Scellier pour vous et vos projets !
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